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2025年最新＆図解付き｜建築基準法が変わるリフォームで押さえるべき法律・申請・注意点
目次
リフォームにも「法律」が関係あるって知ってた？
「リフォームだから建築基準法は関係ないよね？」
…そう思っていませんか？
実はリフォーム工事であっても、一定の条件下では建築基準法の制約や申請義務が発生するケースが多くあります。
- 間取りを変えたい
- 壁を取り払って広くしたい
- ガレージや店舗に用途変更したい
- 耐震補強や断熱工事をしたい
このような場合、建築基準法を無視して進めてしまうと、違法建築扱いになってしまうリスクも。
この記事では、建築基準法の基礎から、リフォームに関係する改正ポイント、確認申請が必要なケース、補助金との関連まで、専門知識がなくても分かるように図解レベルで解説していきます。
建築基準法とは？リフォームとどう関係するのか
建築基準法とは、国民の安全・衛生・景観・防火などを守るための建築物のルールを定めた法律で、建物の設計・施工・維持管理に関わる基準を定めています。
リフォームでよく関係する条文・規定
| 分類 | 内容例（リフォームで該当しやすい） |
| 構造規定 | 耐震性・柱・梁・壁を撤去・変更する場合 |
| 用途地域規制 | 店舗・事務所などへの用途変更を伴うリフォーム |
| 防火・準防火規制 | 外壁・屋根・サッシなどの仕様変更 |
| 採光・換気基準 | 間取り変更で窓が足りなくなる／塞がれる |
| 建ぺい率・容積率 | 増築やガレージ新設時 |
| 接道義務 | 接道条件を満たしていない敷地での増築 |
2025年改正！最新の建築基準法とリフォームの関係
ここ数年で、耐震・省エネ・長寿命化・防災の観点から建築基準法はたびたび改正されています。
特にリフォームで注意したい2024～2025年の主な改正点は以下の通りです：
改正ポイント1：省エネ基準の義務化
- 2025年4月以降、一定規模以上のリフォームでも断熱性能の基準適合が求められる可能性あり
改正ポイント2：耐震診断・補強義務化の対象拡大
- 大規模な間取り変更、木造2階建て以上の一部改修で耐震性が基準を満たしていない場合、補強が必要に
改正ポイント3：用途変更に対する確認申請の強化
- 住宅を店舗やオフィスに変更するリフォームでは、法規上「用途変更」扱いとなり確認申請が必須
改正ポイント4：バリアフリー化リフォームの優遇措置
- 公共施設だけでなく、個人住宅でもバリアフリー化促進のため、建築基準法・補助金制度で後押し
申請が必要になる「リフォームのパターン」とは？
リフォーム全てに確認申請が必要というわけではありません。
しかし、以下のような内容を含む場合は、原則「建築確認申請」が必要です。
確認申請が必要な主なリフォーム例
| 内容 | 理由 |
| 耐震補強（壁・梁の補強） | 構造耐力上、主要な部分の変更に該当 |
| 壁の撤去・間取り変更（特に耐力壁） | 構造的安定性に影響するため |
| ガレージ新設・増築 | 床面積や建ぺい率に関わる変更 |
| 住宅→店舗・事務所への用途変更 | 用途変更による基準の適用切り替え |
| 二世帯化（台所・玄関の追加） | 建物用途の変化＋防火区画等の確認 |
申請が不要な工事（例）
- 壁紙・床材の貼り替え（内装）
- キッチン・浴室の入れ替え（同位置・同規模）
- 設備機器の交換（給湯器、コンロなど）
💡ただし、施工内容が微妙な場合は設計士または施工会社に必ず確認を！
建築確認申請の流れと必要書類
建築士や施工業者が代行してくれることがほとんどですが、施主も流れを把握しておくとスムーズです。
【申請から着工までの流れ】
- 事前調査（既存建物の構造・法令適合状況）
- 設計図面の作成（平面・立面・構造図など）
- 建築確認申請書の提出（指定確認検査機関へ）
- 審査 → 約1～3週間程度で許可通知
- 着工開始（工事中の検査・完了検査）
【必要書類の例】
- 確認申請書
- 配置図・平面図・断面図・構造詳細図
- 既存建物の登記簿謄本・敷地調査図
- 所有者の印鑑証明など
建築基準法違反で起こるトラブル
申請が必要なリフォームを未申請で行ったり、基準に適合しない工事をすると、以下のような問題が発生します。
法的リスク
- 是正命令・使用停止命令
- 増築部分の撤去命令
- リフォームローンの打ち切り／登記不可
資産価値・売却への影響
- 違法建築扱いとなり、売却時に価格が大幅に下がる
- 中古物件として不動産業者に扱ってもらえない
- 火災保険・地震保険の適用が受けられないケースも
リフォームと建築基準法をクリアする3つのポイント
① 必ず建築士・建設業許可のある業者に相談する
個人業者や格安リフォーム業者では、法令チェックが不十分なことがあります。
必ず「一級建築士事務所」または「建設業許可を持つ施工会社」を選びましょう。
② 「申請が必要かどうか」グレーゾーンは必ず確認を
施主の独断で判断せず、「少しでも構造・用途に変更があるなら申請を検討する」という姿勢が大切。
③ 補助金・減税制度との関係もチェック
- 長期優良住宅リフォーム
- 耐震改修補助
- 省エネ化リフォーム減税
これらは**「建築基準法に適合していること」が前提条件**になっていることが多いです。
よくあるQ&A（建築基準法とリフォーム）
Q1：間仕切り壁を撤去しただけでも申請が必要？
A1：その壁が耐力壁だった場合は確認申請が必要です。素人判断せず必ず構造図を確認。
Q2：中古住宅を購入してリフォームする際に注意点は？
A2：既存不適格（古い基準で建てられた建物）に注意。用途変更や増築には特に要注意です。
Q3：建築確認の申請費用はどれくらい？
A3：小規模リフォームの場合、約3万〜15万円前後が相場。設計士報酬に含まれていることもあります。
安心・安全なリフォームには「法律知識」も必要です
リフォームは「見た目を整えるだけ」では終わりません。
暮らしの快適性や資産価値、将来の売却可能性まで考えると、建築基準法を意識した設計と施工が極めて重要です。
- 間取り変更や構造変更は建築士に相談
- 確認申請が必要な工事内容を把握
- 管理規約や自治体の条例との整合性もチェック
- 補助金や減税も「法適合」が前提条件
安心して長く住める家にするために、制度を味方にしたリフォームを行いましょう。
