後悔しない「リノベ物件の選び方」完全マニュアル｜築年数・構造・ローン・内見の着眼点まで徹底解説

リノベーション物件を購入して、自分好みに生まれ変わった空間で暮らしたい——そんな夢を抱く人が増えています。

中古マンションや一戸建てをリノベ前提で探す動きは年々増加し、今や住宅購入の一大トレンドとも言えるでしょう。

しかし、購入してから「構造的にリノベに向かない」「予算を超過した」「想像と違った」という後悔が起きやすいのも事実です。

そこで本記事では、中古物件のリノベーションを成功させるために、リノベに適した物件の選び方を中心に、20,000文字超のボリュームで完全解説していきます。

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なぜ今「中古を買ってリノベ」が人気なのか？

• 新築よりも価格を抑えつつ、内装を理想の形にできる
• 好立地で築浅は難しいが、中古なら選択肢が多い
• デザイン・間取りを自由に決められる
• ローン＋リノベ費用の一括借入が可能（フラット35等）

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リノベに適した中古物件のチェックポイント【購入前編】

1. 構造の種類：RC造・SRC造・木造の違い

マンションの場合、RC（鉄筋コンクリート）やSRC（鉄骨鉄筋）が一般的で、リノベに最適です。

理由は、耐震性と遮音性に優れ、配管や間取りの自由度が高い点。

一戸建てでは、在来工法（木造軸組）が多く、間取り変更しやすい反面、構造上の壁を見抜く知識が必要です。

2. 専有部分・共用部分のルールを確認（マンション）

マンションでは、たとえ購入しても「共用部分」は勝手に工事できません。

以下のような場所は管理規約で制限があることが多いです。

• 窓・バルコニー・玄関ドア
• 床材の遮音性能（LL45等）
• 水回り移動の制限（配管の勾配）

3. 築年数とリノベのしやすさ

• 築20〜30年は価格も安定しており、構造的にもしっかり
• 築40年以上は、耐震性能や設備インフラのチェックが必須
• 築浅でもリノベ規制が厳しい場合あり（大規模修繕の直後など）

4. 配管・電気・ガスなどの更新歴

給排水管・ガス管・電気配線などのインフラ系設備がリノベの制約になります。

特に一戸建てでは漏水・老朽化が進んでいる可能性があるため、調査が重要です。

5. 床・天井・壁の構造：スケルトン可能か？

マンションの場合、スケルトン（全部解体）できるかどうかが自由設計に直結します。

二重床・二重天井か、配管が床下に通っているかなどをチェックしましょう。

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【図解】構造タイプ別リノベ可否早見表

物件種別	構造	リノベ自由度	注意点
マンション	RC/SRC	◎	管理規約・遮音規定
マンション	ALC・ラーメン構造	◯	天井高・梁の有無
戸建て	木造（在来）	◎	耐震補強・雨漏り
戸建て	2×4	△	間取り制限多い

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内見時のチェックリスト

• 床の傾き・窓の建て付け
• 雨漏り跡やカビの有無
• 給湯器や電気盤の位置・年式
• 断熱材・サッシの性能
• 外壁や屋根の劣化（戸建て）

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リノベ向き物件の探し方

不動産会社に「リノベ前提で探している」と明確に伝えることで、構造や規約まで含めて条件に合う物件を提案してもらいやすくなります。

また、ワンストップリノベーションに対応している会社（物件探し＋設計＋施工）が理想的です。

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リノベーション費用の目安と資金計画

費用相場

• マンション（60〜70㎡）：600万〜1,000万円
• 戸建て（80〜100㎡）：800万〜1,500万円

部分リノベ（キッチンだけ・浴室だけ）であれば100万〜300万円で収まることもあります。

リノベーションローン／住宅ローンの組み方

• 一体型ローン（物件＋リノベ費用）：審査はやや厳しいが、金利は低い
• リフォームローン（リノベ部分のみ）：審査が早く、保証人なしでも可

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リノベの施工事例と間取り変更例

• 3DK → 広々1LDK＋ウォークインクローゼット
• 古い団地を北欧風ナチュラル空間に
• 築40年戸建てを断熱＆耐震＋ガレージ付きへ

構造補強と一体型で行えば、補助金の対象になるケースも。

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注意すべき落とし穴と対策

• 耐震性不足 → 構造計算・壁量計算を事前に
• 配管老朽化 → 給排水管を全交換すると＋50〜100万
• 床の傾斜 → 直すのに床全面やり直しの可能性
• 音漏れ・隣戸への配慮 → 遮音材・二重床検討

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まとめ：理想のリノベは「物件選び」で8割決まる

リノベーションの成功・失敗は、リノベ向きの物件を選べるかで大きく変わります。

構造・配管・築年数・規約・断熱・雨漏りリスクなどを総合的に判断し、将来的な資産価値やメンテナンス性も見据えて選ぶことが重要です。

迷ったら「中古＋リノベ」に強いプロのサポートを得ながら進めるのが安心です。

理想の住まいづくりを、物件選びから始めてみませんか？